砍价100多亿，富力捡漏的万达酒店竟成“烫手山芋”？

发布时间：2025-07-08 07:06:46 来源：挹彼注兹网 作者：休闲

有人将富力今日之困归结于2017年7月的烫手山芋那场“世纪交易”，但实际上，多亿的万达酒店竟它只是富力雪上加霜。

文|《中国企业家》记者 李艳艳

命途轨迹的捡漏改变，或许只在某个瞬间的烫手山芋手起刀落。

时隔五年，多亿的万达酒店竟富力收购来的富力酒店再被摆上货架。近期有消息传出，捡漏为了缓解债务压力，烫手山芋富力地产正在谈判出售此前收购的多亿的万达酒店竟万达酒店，目前正在接洽的富力酒店项目有10个左右，单价在2亿~7亿元之间，捡漏大都在二三四线城市。烫手山芋截至发稿，多亿的万达酒店竟富力层面对此未予回应。富力

2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。

彼时的李思廉（富力地产董事长）也颇为开心：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下，富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年，富力营收破千亿。

曾经许下的蓝图还未实现，富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。最近三年，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。

李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购，但在去年8月的富力中期业绩会上，他提出酒店“可售”。一买一卖，进出之间，已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达，在降负债的路上，走在了大部分地产公司的前面。

轻装上阵的万达获得重生，现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力，却在负重前行。为了渡过难关，融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外，作为融创中国的董事长，孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司，以自己的信用为公司担保。

富力的对策与融创类似。从去年9月开始，富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时，碧桂园服务也发布公告称，以最多不超100亿元的对价，收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。

截至去年末，富力手上现金量约为63亿元，一年到期的短期借款超过580亿元，总体债务超千亿元。为此，富力一边与债权人谈展期问题，一边加大资产出售力度，回笼资金。今年以来，为偿还公司债务及维持经营，富力地产多次出售海外资产。

作为曾经的“华南五虎”之一，富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大，更是粤系房企中的“大哥大”。不过，由于发展模式过于保守，后又误判形势，高歌猛进，富力逐渐被甩在身后。总体来说，“踩错了节奏”，有行业人士总结。

外部环境千变万化。回头来看，李思廉和王健林之间，似乎也就差了些运气。五年的兜兜转转中，李思廉“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。外界的疑惑是，依然走在悬崖边上的富力，能否靠万达的这批酒店资产“纾困”？

“捡漏王”不服输

“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？”2019年3月底，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。

“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。”李思廉笑答，“而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。”

2017年7月，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照计划，酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，短短9天内，切下了酒店资产的“蛋糕”。

一个细节是，那场万达出售资产发布会召开前，前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。

及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。

签约仪式次日，富力地产董秘胡杰在电话会议上透露部分交易细节，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下”。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。

彼时，人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后，富力已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团，还有37家在建及规划中酒店。

但以富力当时的财务状况来看，这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年，彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。

富力地产的业绩报告显示，富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。

关于“酒店业务亏损”问题，2018年度业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，“在账面上有会计处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，目前酒店整体净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称，“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。

李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念，甚至让本来很少说话且性格谦逊的他，意外“怼”了老江湖王石。

2004年博鳌房地产论坛上，王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

对此李思廉说，商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。此后，富力开启了冒险之旅。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产，富力显然是在走钢丝。

如此激进的扩张方式，是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天，2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。

2008年，金融危机呼啸而至，房企哀鸿遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产，据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台，将它从悬崖边上拉了回来。

经历过生死一线，不变的是，富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重，但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态。同期，专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园，已将富力抛得越来越远。

2013年，富力二轮扩张。此后，富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回，直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打，再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。

“烫手山芋”

成为全球最大豪华酒店业主之后，富力地产仍在负重前行。

非常明显的迹象是，富力地产希望通过收购来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后，2018年3月，富力以57亿元收购海航资产。但在随后一年，大环境迎来剧变。2019年1~2月，全国商品房销售面积出现负增长。此前不久，万科董事长郁亮提出了“活下去”的口号。

彼时，《中国企业家》询问李思廉：富力地产是否也有类似策略？李思廉说，那是郁亮开玩笑。富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折，能坚持下来的公司，都应该具有市场的保护能力，在市场竞争中活下去，“没有什么难受的。”

经营酒店是一项长期而精细的工作，当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，也曾说过：“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。对此，李思廉也有概念。他在2019年3月的业绩会上表示，“酒店（业务）方面一般看现金流，因为酒店的账，本身很难赚钱。”

捧在手中的万达酒店，已经成了富力的“烫手山芋”，它并没有给富力带来充沛的现金流，反而使整个富力陷入危机：营收增加，净利润却未能提高，负债问题愈加显著。

“万达酒店买得确实便宜，但你都用借来的钱去买，整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨，“当初以为捡了大便宜，没想到是投资逻辑错了。”

就在富力签下万达酒店资产前一个月，富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末，该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。

数据显示，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。

2019年，富力的净负债率高达199%。2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。2020年度业绩会上，李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

往回看，尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓，不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”，但若对比寒风凛冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明显放缓公开市场拿地步伐，同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。

加速“割肉”

“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上，李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语，这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，没有什么是不能卖的。

“富力地产当年接下了万达的酒店，但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。

这样的急切状态，在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时，态度更理性、更坚定：“价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。

据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。其中包括：9月份，大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，并将80亿港元资金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权，以53亿元出售给黑石集团。

2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。

先是3月份，富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币。后是4月份，又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。

5月初，富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外，李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日，富力地产发布公告称，将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源，而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。

只是，富力资产出售的进度，明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件，这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。

统计显示，目前富力存续的境内债券一共10只，规模161.65亿元；其中，年内到期债务为两笔，合计51.2亿元；还有7笔债务2023年到期，合计100.45亿元。此外，还有存续的美元债9笔，规模为41.85亿美元。其中，2022年内到期的债务为两笔，合计6.6亿美元。

债务高压下，富力地产已开始寻求债务展期。

3月30日，富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票，最后该笔债务展期方案通过。不过，另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”，展期未获通过。

截至去年末，富力地产借款总额共计1327亿元，净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元（不包括148亿元限制现金），无法覆盖短期债务。

受疫情及行业下行的持续影响，今年楼市整体行情低迷，富力的销售情况也不容乐观。

根据富力披露的数据，2022年1-4月份，富力地产共实现总销售收入177.5亿元，同比下降55.9%；销售面积达约145.31万平方米，同比下降52.2%。今年4月，公司月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56%；销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45%。

一个好消息是，房地产企业的融资正在松绑，例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过，富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称，如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售，未来不排除继续出售酒店以渡难关。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线，这个售价和资产前景都还不错，但“富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以，毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金，只能进行一段时间的勉力维持”。

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